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    人防工程地下车位使用权的买卖之争
     
     

    人防工程车位使用权的买卖之争
     
      案例:原告王某与被告房产公司于2004年签订一份《山水小区地下车位买卖合同》,由原告向被告购买地下21号车位使用权,价款为10万元。合同条款明确约定,原告购买的是该车位的使用权,而在发票上也注明了使用权。原告之后付清了全部款项,但并无相关产权证明文件。一个偶然的机会,原告得知山水小区地下车位属于人民防空工程的一部分。故向法院起诉被告立即退还购买车位的款项。被告答辩认为自己已经在合同中明确告知原告,所出售的是车位使用权,且相关法律法规并未禁止对人防车位使用权进行买卖,根据“谁投资,谁受益”的原则,双方的合同合法有效,请求驳回原告诉讼请求。法院经审理认为,法律和行政法规未禁止人防工程车位使用权的买卖,故双方签订的合同合法有效,故判决驳回原告的诉讼请求。
     
      上述案例涉及到当前司法实践存在的一个突出问题,即大量存在的商品房小区内的地下停车位既是开发商投资兴建的车库、车位,又同时兼具人防工程的性质,在这种情况下,开发商出售、出租这种带有人防工程性质的地下停车位,其合法性让业主心存困惑。
     
      随着近年来我国内地房地产投资的急剧升温,大量的高楼大厦拔地而起,而随之而来的作为相应的配套设施地下停车位及车库也急剧增加。地下停车位、车库的兴建不仅有效缓解了地面交通的压力,方便了人们的出行,更充分利用了本已十分稀缺的土地资源,可谓好处多多。但现实中也出现了不少的问题,其中之一就是不少的车位、车库属于人防工程的组成部分,导致不少业主购买了车位、车库,却不知道其还具有人防工程的性质,而且往往无任何的产权证明。这样的买卖,让作为买家的一方心里实在没底。
     
      我国《人民防空法》第18条对人民防空工程的定义是指:“包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”。可见,该法所指的人防工程基本包括两类,而前者一般是指国家出资修建的军用设施,而后者则倾向于是一种非政府机构或个人在和平状态下修建的地下室(简称:“结建”防空地下室)。本文所指的人防工程就是指后者。
     
      《人民防空法》虽然规定“人民防空是国防的组成部分”,但对“结建”防空地下室的产权归属并未作出明确规定。从该法的诸多条文分析,我们不难得出这样一个结论:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过各种途径,投资建设人防工程,并明确“人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”原则。该法进一步规定,城市新建民用建筑,违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的,由县级以上人民政府人防主管部分对当事人进行处罚。而《浙江省实施<华人民共和国人民防空法>办法》第12条进一步明确了符合条件的新建民用建筑,必须按照规定修建防空地下室。由此推知,修建防空地下室是房产公司的义务,只要所建造的建筑符合办法的标准,就必须修建防空地下室。
     
      那么既然房产公司是人防工程的投资者,享有受益的权利,那么是否当然地享有了地下车位的所有权了呢?《人民防空法》未作规定。
     
      目前各地方政府立法对人防工程所有权的归属问题,大都采取了回避的立场,即不具体对其所有权的性质作出明确规定,只是比照《人民防空法》,重申“谁投资,谁受益,鼓励平时开发利用”。作为立法进程往往走在全国前列的上海,于2002年12月18日颁布了《上海市民防工程建设和使用办理办法》,该办法已于2003年4月1日起施行。该法可谓“第一个吃螃蟹”,其中第20条明确规定:“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行。”按照这一规定,房产公司可以理所当然地取得人防工程的所有权。那么房产公司当然就可以理所当然地处置带有人防工程性质的地下车位,将该车位出售、出租,均是有法可依的。
     
      上海市的立法,遵循地方政府规章在不违背上位法的原则下,适当地对上位法作出细化与补充,并未违反上位法的禁止性规定,却很好地解决了本地区有关人防工程产权的纠纷问题。但这一立法毕竟只能适用于上海市,并不能广泛地适用于全国各地,顶多只能作为各地法院处理类似纠纷的参考,其适用性很有限。
     
      而作为广大的消费者一方,钱花了,车位也买了,但手里却没相关权利凭证,日后若发生争议,如何主张自己对车位的权利也成了一大难题。由于国家的法律一直未明确相关的问题,导致地方政府的规定相差较大,导致同案不同判的局面,损害了法律的公正性与权威性。例如,宁波市建委与人防办联合发布的通知(2004【29】号)规定结建防空地下室只允许临时出租,租期每次最长不得超过三年。这样的规定与上海市的规定相去甚远,而且如果只允许出租,不允许出售,即便按照《合同法》的规定,租赁合同有效期最长为20年,而到了20年之后,再续租的话,恐怕就不是现在这个价格了。况且,谁也无法保证在这20年里会发生怎样的变故。这就迫使不少房产公司采取以租代售,名为出租,实为出售的变相之举。
     
      鉴于我国经济的飞速发展,各种前所未有的新问题,新挑战接踵而来,这就要求我们法律工作者迎头赶上,切实解决,同时对我国的立法技术也提出了更高的要求。而当法律固有的滞后性无法解决社会生活中层出不穷的新矛盾时,势必要求广大的法律工作者不能拘泥于法律条文的限制,在新形势下,与时俱进,为法律注入新的活力,新的诠释,才能更好地服务于社会主义法律建设事业!

     

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