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    房产土地
     
    逾期办证成被告 违约责任分段计
     
     
    产权证未按期限办妥      开发商被判承担责任
        近日,四川省成都市中级人民法院对一起因开发商逾期办证引发的集团诉讼进行终审判决,法院依照合同的文义及成都市办理房产证和国土证的实际流程,认定应该分段计算开发商的违约责任,较好地维护了涉案173名业主与开发商双方的合法权益。
      原来,张某等173人与开发商成都某置业公司在商品房买卖合同中约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因公司的责任张某等不能在规定期限内取得房地产权属证书的,由开发商按已付房款的银行同期贷款利率支付违约金。张某等173人在公司于2005年6月30日依约交房后,到次年5月才取得房屋产权的初始登记,6月13日才取得所购房屋的分户产权证,直到起诉之日尚未取得所购房屋的国土使用权证,遂诉至法院,请求开发商支付从2006年1月1日起至张某等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
      一审法院认为,根据双方合同约定,开发商应当在房屋交付使用后180日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,其虽已于2006年5月取得了房屋产权初始登记,但却未能在合同和法律规定的时间内协助张某等173人取得房屋权属证书,故应支付从2006年1月1日起至张某等173人取得房屋产权证之日止的逾期办证违约金。
      一审法院同时认为,我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证,房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面,现张某等人尚未取得房屋的国土使用权证,故被告公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止,因此被告还应支付从2007年4月1日起至房屋国土使用权证办理完毕之日止的违约金。
      一审宣判后,开发商不服,提出上诉。
        该案一审宣判后,开发商置业公司不服提起上诉。其上诉称,购房合同中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证,不包括国有土地使用权证,原因是张某等人与其签订合同购买房屋系开发商统一在成都市房地产交易中心办理,该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心。国土证的办理只有在房产证办理完毕后,再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理,且双方未就办理国土证的时间作明确约定。双方在合同约定的“出卖人在商品房交付使用后180日内,将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务,也仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案,并无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。
      上诉人认为,其承担逾期办证的违约金的时间应从其交付房屋180天后至其将办理产权登记的资料报登记机关备案为止,即从2006年1月1日至2006年5月23日止。
      被上诉人张某等人认为,双方购房合同中约定的“权属登记”既包括房屋产权的登记,也包括国有土地使用权证的登记,同时合同中约定的开发商就办理权属证的义务不仅是备案义务,还应包括交付义务,且约定的办证“规定期”亦是指180天,故法院一审认定的事实清楚,适用法律正确,应予维持。
      庭审焦点
      权属登记内容如何确定
      成都中院审理该系列案的审判长杜渝在记者的采访时说,该案系因开发商逾期办证引起的纠纷,事实方面比较清晰,双方当事人对此并无争议。当事人双方对合同中约定的“权属登记”是否包括国土证的内容成为主要的争议焦点。这一争议焦点也是当前商品房交易市场的买受人与出卖人双方普遍存在的矛盾,是引发大量纠纷的根源所在。
         成都中院终审认为,依照相关规定“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间,开发商置业公司在办证过程中的义务也仅为备案登记义务。原审认定不当,故判决撤销原判,改判开发商应向张某等173人支付从2006年1月1日起至当年5月23日止的逾期办理房屋产权证备案登记的违约金,并支付从2006年6月14日起至办理国有土地使用权证备案登记之日止的逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金,驳回张某等人的其他诉讼请求。
      商品房买卖合同格式条款中“权属登记”是包括国有土地使用权证登记的。
      《城市房地产开发经营管理条例》中规定,“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。
      《城市房屋权属登记管理办法》第6条也规定,“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”。
      杜渝说,根据上述规定,房屋产权证和国土使用权证均为房屋权利凭证,只有在“二证”齐全时房屋的权利尚称完备,而任何一个购房者是否对房屋享有完全的权利都是至关重要的。虽然双方当事人在合同中往往没有明确权属登记的范围,但在约定不明的情况下,均应根据上述法律规定,认定权属登记包括房屋产权和国土使用权的双重登记义务,才更有利于维护购房者的合法权利。
      杜渝在采访中还说,从房地产办证流程而言,出卖人即开发商负有的仅为“协助办证”义务,在办理相关权属证书的过程中,除了开发商应备齐的资料外,购房者本身也需要准备其应提交的资料,而当房地产开发商将相关资料备齐交付给办证机关后,购房者亦可自行办理权属证书,因此办理权属证书并非出卖人的法定义务,只有将资料备案登记才是房地产开发商的法定义务,在无特别约定的情况下,理应尊重交易习惯,作出切合实际的认定。
      连线法官
      逾期办证不能全归咎于开发商
      就本案涉及到的相关法律问题,记者采访了本系列案二审时的审判长杜渝。
      本案中,开发商提供的格式合同是成都市房管局统一制订的,该格式合同除了文义上模糊不清外,与实际办证流程亦不相符合。根据当前实际办证流程,国土使用证的办理需以房屋分户产权证的取得为前提,因此在制订格式合同时,理应分别列明,即房屋产权登记备案的时间在交付房屋后若干日内,而国土使用权的登记备案时间应在房屋分户产权证取得后若干日内。而本案中的涉及到的格式合同对此只作笼统的规定,使得出卖人在实际操作中经常不能在规定期限内完成,而不能完成的因素很多,不完全是出卖人的责任。
      杜渝说,本案中开发商虽是格式合同的提供者,但其非格式合同的制订者,因此合同中的歧义和不合理之处并非开发商的过错,若一味按照合同法的规定,作出对其不利的解释是不符合法律对于格式合同约束的立法本义的。本案还是应严格按照合同文义,作出最公平、合理及符合实际的解释,才能最大程度上保护双方当事人的利益。
      杜渝说,开发商将资料备齐登记后,何时取得房产证已非其所能控制的范围,倘若将“180日”界定为取得权属证书的时间,事实上不仅约束了出卖人开发商,也同时为办证机关设立了时间,而这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的。如果开发商按照约定的时间将资料备齐后交办证机关登记,而办证机关却迟延办证造成逾期,购房者仍然可以依据合同,要求出卖人为办证机关的迟延办证行为负责,这无疑是不公平的。
      因此,该案应严格理解合同的文义,并结合当前实际作出实事求是的条文解释,即:出卖人的义务应为资料登记备案的义务,而“180日”应为约束资料登记备案义务的时间,至于购房者何时取得权属证书已非出卖人的义务。而“出卖人的责任”即应指与其备案登记义务相关的责任,如资料遗漏、有误或其他办证机关认为不符合办证要求的情况等。
      杜渝告诉记者,依照上述认定,开发商承担违约责任的就应当分段计算。依照合同法的规定,违约方承担的应为无过错责任,即无论造成违约的是违约方还是第三人,均应由违约方向守约方承担违约责任,但本案有其特殊性。首先,双方当事人在合同中明确约定,如因出卖人的责任,致使买受人未在规定期限内取得权属证书,承担违约责任,因此逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件,其还应满足“因出卖人的责任”造成逾期的才应承担违约责任。可以看出,双方当事人的此种约定则排除了“非因出卖人的原因”的因素,而在出卖人已将相关资料交给办证机关后,办证机关何时能够办理完毕相关权属证书,已非出卖人所能控制的范围,因此不属“出卖人的原因”,自然不应承担违约责任。而且,办证机关是国家行政机关,不属与出卖人、买受人地位平等的民事主体,而合同法调整的是平等民事主体之间的债权债务关系,故行政机关的行政行为不属合同法的调整范围,从这一角度来讲,该案亦不应适用合同法的无过错责任。
      在诉讼过程中,购房者往往只看重眼前的利益,力求更多地获得违约金的赔偿,此时法律就应发挥其本身具有的引导功能,作出更有利于社会现实和行业发展的判决。
      基于以上考虑,法院最终认定,逾期办证之日至开发商办理房屋产权备案登记之日为逾期办理房屋产权证的违约责任计算期间;房屋分户产权证取得之日至开发商办理国有土地使用权备案之日为逾期办理国土证的违约责任计算期间,其中应扣除办证机关办理房屋分户产权证的时间。
      法规链接
      《城市房地产开发经营管理条例》
      第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
      《城市房屋权属登记管理办法》
      第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
      第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
      逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
      逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
      第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
      (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
      (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
      (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
      合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
      第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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