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    房产土地
     
    宅基地使用权纠纷
     
     
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    【概念】
       宅基地使用权有广义和狭义两种概念。广义的宅基地使用权包括城镇宅基地使用权和农村宅基地使用权。狭义的宅基地使用权仅指农村宅基地使用权。从目前情况来看,城镇宅基地使用权作为历史遗留问题,现实中,已经非常少见。所以《物权法》规定的宅基地使用权只是针对农村的宅基地使用权,即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。
       宅基地使用权作为重要的用益物权,具有以下特点:(1)宅基地的所有权归集体。在我国,土地分别属于国家和集体所有,而用于建造房屋的土地,也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地,建设用地属于国家所有,宅基地则属于集体所有。(2)宅基地使用权的主体是特定的农村居民。基于土地的有限性,虽然农村土地是农村集体经济组织所有,但国家法律不允许农村集体经济组织任意改变土地用途。作为宅基地使用权的主体也只能是农村集体经济组织的成员,同时,特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。这不仅是法律的规定,也是国家一项基本政策,如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售…”2004年12月24日,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”(3)宅基地使用权以建设住宅为主要用途。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用,不能将宅基地使用权出卖或转让。比如,《担保法》第37条即规定,宅基地的使用权不得抵押。(4)宅基地使用权具有社会保障性质。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的,或者只交纳了很少的费用。
       宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使,任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地,因而宅基地使用权具有排他性。农户在其依法占有、使用的宅基地上可以建造房屋,种植竹木,建造各种生活生产设施,如有多余房屋还可用于合法经营。宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人,宅基地使用权也随之转移,但宅基地使用权不得单独转移且不能用于抵押。农户迁出、死亡或放弃宅基地使用权时,宅基地所有权人收回宅基地使用权,宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后,可取得补偿。宅基地使用权人应依法使用所占有的宅基地,不得违法扩大其面积也不得以出卖、赠与、土地使用权人股联营等方式处分宅基地。
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